房价高涨背后：地方政府调控是否有心无力

楼市调控可能再次因宏观经济等外部因素而陷入胶着状态。

　　国家统计局近期发布7月份70座大中城市住宅价格指数显示，7月份69个城市房价同比上涨，这已是连续第三个月上涨城市数量保持在69个。其中，一线城市继续领涨全国。

　　值得玩味的是政府的表态。北京市在上述房价数据发布前透露，北京正在酝酿推出自住型商品住房政策，以平抑房价；上海市房管局则重申继续严格执行限购政策。

　　敏感的经济学家已经注意到调控的细微变化。摩根大通中国首席经济学家朱海斌称，与对其他行业的态度不同，新一届政府从未就房地产市场发表过任何公开意见。

　　地价与房价齐疯狂

　　这是一个房价与地价赛跑的时代。

　　8月14日，人们还在谨慎论证亦庄房价将全面进入3万元时代，融创葛洲坝联合体以41.2亿元，连获亦庄新城两块土地，算上保障房以及公建配套成本，最高楼面地价逼近3万元。去年9月底，融创保利联合体曾在亦庄新城拿地，楼面价约在1.5万元/平方米。11个月时间，亦庄地价接近翻番。

　　不少业内人士预测，亦庄房价将迅速跳进4万元时代。目前，亦庄区域不少在售项目甚至还低于3万元/平方米。中信新城、富力尚悦居等在售楼盘价格都在2.6万元/平方米以下，只有类别墅项目远洋天著售价达到3万元/平方米。

　　比起地价的涨幅，一线城市房价也毫不逊色。前述国家统计局数据显示，7月份，京穗深沪新建商品住宅价格涨幅分别为18.3%、17.4%、17%和16.5%。

　　房价高涨的局面可能短时间之内难以改变。中原地产研究部总监张大伟分析认为，从8月份各地频出的日光盘来看，市场已经集聚恐慌情绪，价格正酝酿再次上涨加速的可能性。

　　就在国家统计局公布7月房价指数的前一天，北京市紧急召开通气会透露，北京正在酝酿推出自住型商品住房政策，以平抑房价。所谓自住型商品房住宅政策就是此前北京市出台的“国八条”细则中提出的“将部分商品房纳入限价房序列管理”，而具体实施办法就是“限房价竞地价”。

　　目标多元与手段单一

　　接近北京市调控部门人士称，房价调控目标在某种程度上要与当地经济发展相平衡，而从目前宏观经济发展情况看，也需要房地产有相对较好的推动作用。朱海斌也认为，由于经济状况欠佳，楼市调控近期进一步收紧的可能性不大。但考虑到2012年下半年以来房价保持了强劲涨势，政策显著放松的可能性同样较小。

　　房地产调控的一大难言之隐，是地方财政对土地出让金的依赖。

　　以北京市为例，公开数据显示，今年上半年，北京市四大重点行业财政收入中，金融业完成283.2亿元，同比增长0.7%。制造业完成156亿元，同比增长6.9%。房地产业完成375.3亿元，同比增长43.4%。批发零售业完成190.9亿元，同比下降0.6%。

　　房地产业之于各大城市意义深远。北京房地产协会秘书长陈志认为，目前中央对于房地产调控的表述并没有发生变化，但坚持调控政策仍然可以在微观上进行一些微调，最终使得房地产调控与宏观经济运行相匹配。

　　除了宏观经济与地方财政，地方债也成为调控的阻碍者。目前的共识是，我国地方政府性债务总体高企，部分城市存在严重违规现象。

　　来自审计署的信息显示，截至2010年底，全国地方政府性债务余额10.7万亿元，今年各级政府的负债或上升至15万亿至18万亿元。而且，近年来进入偿债高峰期。以2010年底的统计口径，约有11.37%需要在今年偿还，合计1.2万亿；此外，2010年1384亿的中央代发地方债券，3年到期今年需要还本付息，合计1500亿；地方政府通过信托机构融资的6500多亿元，也有一部分需要兑付。这还不包括部分城市较为隐蔽的违规操作负债。

　　CRIC分析师朱一鸣认为，我国债务风险仍相对可控，最关键的问题在于，地方债上升的速度太快，坏账、死账有加快蔓延趋势，如果不及时加以遏制，后果将不堪设想。不像美国的城市，入不敷出还可以破产。我国单个城市没有破产的可能性，却会引发系统性的风险：如果债务到了不可收拾的地步，届时要么全国财政统一兜底，要么央行开通印钞机器，无论哪种，都将对经济发展产生严重影响。

　　地方政府已无力左右房价？

　　8月21日，北京市第一幅“限房价竞地价”地块进入竞价环节。该地块位于朝阳区豆各庄。按照要求，商品住房销售限价为22000元/平方米，套型建筑面积全部为90平方米以内，单套总价控制在200万元以内。

　　21世纪不动产分析师张磊认为，在土地出让环节，直接将未来的商品房售价写入出让合同，是北京市推进自住型商品住房供地政策的新尝试。这个办法既可以在最大程度上保证地方政府的土地收入，又可以抑制房价。值得其他一线城市推广。不过，在供求严重失衡的北京，这种做法的效果，很大程度上取决于“限房价竞地价”的土地供应量，个别或者部分地块恐难以起到调节房价的作用。

　　上述接近政府部门人士担心的是，市里推出“限房价竞地价”政策，但区县出于自身财政利益的考虑，可能会对这些卖不出高价的土地供应不积极。鉴于上述种种矛盾，房地产调控与宏观经济运行匹配，意味着要在调控上有所拿捏，从某种意义上讲，政府对于房价已经无力左右。不过，他认为，“拿捏”并不意味着要放松调控。

　　房地产市场的“平稳健康发展”，公众的期待投向了“长效机制”。此前，中国房地产协会副会长朱中一在公开场合说，“长效机制处在论证阶段，可能还要3个月左右的时间才能逐步清晰地和大家见面。”据求证，朱中一想表述的意思是，有关部门正在研究房地产长效机制调控方案，3个月之后，“该方案可能被提交出来进行讨论”。张磊的看法是，如果长效机制年底不出台，房价就只有继续上涨，而且幅度不会小。

　　张大伟悲观地预测，在稳定经济的大前提下，房地产调控执行力度和意愿在减弱。虽然这些微调的政策，在实际执行中，对市场直接影响不大，但累计效应对购房者和开发商心理的影响很大。下半年稳定房价的难度在加大，特别是一二线城市。