专家：调控长效机制落地需更长时间

　近期，房地产调控长效机制的话题成为关注焦点。在上周举行的博鳌房地产论坛上，中国房地产业协会副会长朱中一表示，“鉴于国务院有关部门制定的全国城镇化发展规划和促进房地产市场平稳健康发展的长效机制还处在论证阶段，估计可能还要三个月左右的时间才能逐步地清晰和大家见面。”

　　长效机制将会包括哪些内容？又面临着哪些制度性障碍？这都成为业内关心的话题。

　　焦点：长效机制要触及制度性改革

　　据华远地产董事长任志强透露，关于长效机制的讨论已经进行了几次，“原有的稿子都被推翻了”。

　　北京房产界一位资深人士表示，长效机制之所以数易其稿，推测是其中涉及很多制度层面改革的问题，很难达成共识。

　　任志强在博鳌房地产论坛上谈到“长效机制可能涉及的问题”时表示，第一个是制度问题，包括土地制度。“土地制度改革，是要解决土地财政问题还是土地要进行私有化，不知道。”

　　在年初政协北京市十二届一次会议上的一份提案中，万科集团执行副总裁、北京万科总经理毛大庆建议，房地产调控长效机制政策内容涉及土地、财税、金融、住房保障等多个方面。在土地政策上，提高土地供应潜力，包括实施农村土地制度改革，建立农村集体建设用地流转机制等。

　　朱中一在接受记者采访时表示，推进城镇化，绕不过去户籍制度和土地使用制度改革。要探索城市建设用地增加与农村建设用地减少挂钩，与农民宅基地流转挂钩；允许在集体建设用地上建设公租房，解决农业转移等人口的租房问题。

　　上述北京房地产资深人士表示，类似土地制度改革，触及面很广。此外，类似土地财政的问题，背后有现行财税制度的原因，有中央与地方财权事权平衡的问题，有地方产业结构不合理的问题。这些很难在短期内实质性地推进。房地产调控长效机制的建立恐怕还是很遥远的事情。

　　宝龙集团总裁许华芳也认为，土地、税收是解决长效机制最重要的两个原则，“再加上一点就是新的投资渠道，这三个因素是解决长效机制的关键”。许华芳也认为推出长效机制不会很快，顶多是房产税(扩大试点)可能会出一些。

　　方向：强化经济和法律手段，限制行政干预

　　对于长效机制内容，朱中一认为应包括：抓紧完善房地产市场调控政策，今后更多地采用税收、信贷等经济的和法律的手段来进行调控，又要在完善住房和住房用地供应体系、房地产税收制度、金融制度和推进住宅产业化等方面健全长效机制。

　　有业内资深人士表示，今年3月公布的“国六条”，总体上已经划定长效机制的框架，包括住房供应体系、房地产税制改革、住房金融体系、住房用地供应机制、住宅产业化等。

　　中原集团首席运营官李文杰也认为，长效机制主要应是对现行调控的强化、深化，趋于更加科学，估计不会有太多新的内容。

　　莱蒙国际集团有限公司执行董事王天也在博鳌房地产论坛上表达了这样一种期待：我们的房地产市场不要今天是一个政策，明天是一个政策，太多的行政和政策干预影响这个市场。应该“尽快地建立一个靠法律法规去规范的长效机制”，行政干预要逐渐地减少。

　　中国城乡建设经济研究所所长陈淮表示，过去十年的调控中，最大的缺陷之一，就是几乎所有的调控措施，都是在不断地强化政府的权力，弱化市场配置资源的作用。“改革，不仅仅是向市场经济的改革，还包括要不断地削减而不是强化政府的权力。”

　　毛大庆还援引国外案例表示，通过行政手段抑制投资投机需求的做法不可长期依赖。韩国对市场的过度干预和限制，击垮了住房供应体系，导致较差的住房条件。

　　建议：长效机制要考虑房地产业的区域性特征

　　对于房地产调控长效机制的建立，朱中一还表示，房地产市场是地域差异性很大的市场。中央政府应允许地方政府在中央政策的原则指导下，各地可因地制宜、分类决策。

　　李文杰也认为，房地产市场区域性很强，不会有全国“一刀切”的调控长效机制。

　　朱中一还建议，中央政府应要求各地加强城市产业发展。城镇化发展与人口流动趋势的研究，并结合城镇原居民的住房状况，制定符合当地实际的房地产发展规划(计划)和住房保障发展规划(计划)，以合理的土地供应节奏，调节市场供求，稳定市场预期。

　　■ 延伸

　　朱中一 长效机制3个月出台只是逻辑推测

　　8月14日，中国房地产业协会副会长朱中一在博鳌房地产论坛透露，房地产调控“长效机制处在论证阶段，可能还要三个月左右的时间才能逐步清晰地和大家见面”。此番表述也引起了舆论对于长效机制3个月出台的关注。

　　8月21日，朱中一在接受新京报记者采访时强调，上述说法只是一个“逻辑判断”。他表示，在今年3月1日公布的“国六条”中，第六条提出了“加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制”的要求。另一方面，考虑到十八届三中全会、中央经济工作会议召开在即，关于房地产调控畅销机制应该会有更清晰的说法。基于这种逻辑判断，朱中一才认为房地产调控长效机制会在3个月左右更加清晰。

　　朱中一还表示，长效机制有两个时间，一个是方案设计，可能在3个月左右就会更清晰；一个是政策落地，这就需要更长的时间。朱中一在博鳌的演讲中就提到，“要看到构建系统完备、科学规范、运行有效、成熟定型的制度体系，要有若干年的时间”。

　　此外，在中国房地产业协会官网中房网的一则消息中，朱中一也表示，“长效机制的设计和完善有一个螺旋式上升的过程，也非一年半载能完成，需要很长的时间”。

　　■ 观点

　　限购预计将长期存在

　　在现行的调控手段中，“限购”成为抑制房价上涨的一把利器。但限购的行政性色彩也一直受到诟病。朱中一在记者采访时也坦陈现在存在一种情况就是，对于一些行政性的调控手段，“大家都有想法”。

　　未来的长效机制预计突出经济和法律手段，限购将何去何从？

　　首创集团董事长刘晓光表示，长效机制肯定是一种企盼，但是政策调控的机制肯定短期内不能消除，“取消限购、放开，可能是不会有的事”。刘晓光说，建立一种稳定的长效机制很艰难，要随时了解和准备着应对更加温和、比较温和，或者不太温和的调节机制。

　　中原集团首席运营官李文杰认为，限购也将是长效机制的一部分。只是区别于现在“一刀切”的限购，未来的限购应该更科学地考虑具体情况。