各地出台微调政策或成房价上涨催化剂

CUBN记者 刘末 北京（楼盘）报道

　　近段时间，我国多地的楼市调控政策都出现了微调。继温州（楼盘）首次放松房贷调控之后，郑州（楼盘）市主动抬高住房限购政策门槛，规定20岁以上的人才能买房；南京（楼盘）市则要求，9月1日起市、区属国有独资、控股企业从一般商品房地产领域退出。各地楼市调控不约而同进行了细微的调整，我国的房价会因为这一轮微调产生什么样的影响呢？

　　金九银十楼市小高潮

　　金秋九月，楼市又迎来了一年一度的“金九银十”。一直以来，“金九银十”都是观察楼市变化的窗口期。在经历了长达数月的蓄客，开发商通常选择此时集中推盘，以冲刺年度销售计划。在持续量价齐升下，新盘供应量不断增加，购房者开始动摇。

　　据统计，在今年8月底，北京新建商品房项目再度呈现扎堆入市的情况。其中仅8个申领预售证的项目，就新增住宅供应超2200套。而别墅供应量也是大增，亚豪机构数据显示，“金九银十”期间京城别墅预计将有11个项目入市，这个数额大大地超过了前几个月的别墅开盘数量，也比去年“金九银十”期间增加了一半。其中包括泰禾·北京院子、格林云墅、西山艺境等纯新盘和香江别墅、鸿坤·林语墅等8个老项目后期。

　　有楼盘销售人员透露，金九银十的到来，带动了不少客源聚集，目前楼盘的市场还是很客观的。记者通过调查发现，北京这几家新项目各自推销方向并不一样：香江别墅预售价仅在2.2万元，总价较低，在房价持续高涨的当下比较有市场；旭辉·御锦却仅仅推出了10套房源，且总价不低，亚豪机构副总经理高姗分析，由于别墅总价较高，少量推盘是为了制造出购房者抢购的热销景象，促使心态摇摆、犹豫不定的购房者坚定信心、尽早出手，从而为项目后期销售打下良好基础。

　　不过，不论是哪一种销售模式，我们可以预见在“金九银十”到来之际，楼市还将有一个小高潮继续。

　　各地微调整顿楼市

　　在今年这种楼市走势之下，自“国五条”出台后，楼市在一段时间内维持了政策平稳期。不过，近期各地政府又频频给出了调整信号，多个城市对楼市政策进行了微调，然而各地微调的方向却因各地方政府为主导，出现了明显分化。

　　郑州市房管局9月2日上午召开新闻发布会宣布：即日起，持有郑州市居住证明3年以上，在本市缴纳社保或个税一年以上非本市户籍居民家庭，限购一套；对未满20周岁的无住房单身人员，暂停其在本市限购区域购房；对年满20周岁无住房单身人员，限购一套住房。随后，南京市也在日前出台《关于市、区属国有独资、控股（参股）企业从一般商品房地产领域退出的实施意见》。《实施意见》进一步明确，18家南京市属国有全资及控股房地产企业、15项市属国有参股房地产企业股权，须于2013年底前完成退出。而同郑州、南京截然不同的则是温州、芜湖（楼盘）的政策调整。与郑州、南京的限购紧缩不同，温州、芜湖的政策偏向于松动。

　　不过各地政府均表示，是在“国五条”的大前提下进行的政策微调。面对两种截然相反的政策微调，住房和城乡建设部政策研究中心综合研究处处长赵路兴表示，中央希望房地产行业平稳发展，各地则根据现实情况进行政策微调。他说：“温州等地由于前期上涨至不合理高价，因此持续下跌，而郑州则面临较大的内在需求动力，房价上涨压力较大。”

　　房价上涨难抑制

　　根据9月2日，我国指数研究院发布《2013年8月中国房地产指数系统百城价格指数报告》显示：8月，全国100个城市新建住宅平均价格为10442元/平方米，环比7月上涨0.92%，自2012年6月以来连续第15个月环比上涨。

　　在国家统计局公布的2013年7月房价指数中，南京和郑州房价同比涨幅分别为12.8%和12%，在70个城市中排名第6和第7，仅次于一线城市，属于全国房价上涨最快的两个二线城市，两市全年房价控制目标完成困难。针对这样的情况，两市对于楼市政策都进行了微调，纷纷采取了紧缩式的政策。

　　反观温州与芜湖等宽松式调控政策，其直接动力来自于楼市低迷拖累经济。据统计，7月芜湖商品住宅总成交量仅1321套，同比下滑幅度达59%；截至7月底，该市库存量达到27000余套，可供当地消化21个月。温州房价则从2011年9月开始已连续22个月下降。业内人士认为，接下来可能会有更多楼市需求低迷、库存难消化的城市加入其中。而这会导致原本已有下降预期的三、四线城市的房价又会出现上涨预期。

　　“微调”是地方政府主动“救市”与“稳预期”最明显举动，如今的楼市二三线城市基本层面恶化，相信会有更多的城市加入调控“微调”的行列，自我“救市”与“稳预期”。调控“微调”，有利房地产回归市场化，激活实体经济与楼市经济。消除市场高库存的不稳定因素，稳定房地产市场与房价预期。却不利于房价调控与效果及目标的完成，给后市增加调控难度与房价上涨预期。