楼市＂金九银十＂难抑涨价冲动 各地政策松紧不一

9月以来，全国住宅市场成交较8月出现明显上升，一、二线城市成交热度延续，“日光盘”频出。“从目前数据来看，全国楼市持续升温，‘金九’行情已无悬念，‘银十’也值得期待。”中原地产市场研究部总监张大伟昨日对上证报记者表示。

　　楼市热度不减，也使得房地产调控的难度加大。一位权威人士昨日对上证报记者说，考虑到各地房价涨跌已开始呈现分化趋势，很难期待全国统一的更严厉的调控政策出台。再加上房地产调控长效机制迟迟未建立，更加剧了楼市的“阴阳不调”。由此，房价上涨过快城市，尽早出台有针对性的“降温”措施，显得尤其迫切。

　　记者注意到，近日北京住建委官方微博称，“北京市自住型商品住房管理办法经反复讨论并征求有关意见，目前已基本成熟，有望近期正式出台。”

　　楼市迎来“金九银十”

　　据国家统计局数据显示，8月份70个大中城市中房价同比下降的城市仅1个，上涨的城市有69个，最高涨幅为19.3%，最低为下降2.3%。涨幅较高的城市主要集中在一线城市和个别二、三线城市，其中北京、上海、广州、深圳等一线城市新建商品住宅价格同比涨幅在18%至20%。

　　“整体来说，当下楼市量价均居于高位，市场恐慌已经出现，频繁出现的地王依然可能抬高价格预期，而开发商的资金情况明显好于往年，在这种情况下楼市调控的难度明显加大，大部分城市想要完成年度调控目标难度非常大。在地王频繁出现的情况下，今年‘金九银十’很可能会热度空前。”张大伟说。

　　据中原地产研究中心统计数据显示，刚刚过去的中秋小长假，各地楼市成交依然活跃。3天假期中，全国主要城市签约合计为1.29万套，比端午假期的1.09万套上涨18%。

　　另据统计，9月份，截至21日，全国54个主要城市住宅签约套数合计为16.5万套，相比8月同期的16.28万套有所上涨。

　　“特别是9月中旬以来各地‘日光盘’频现，大部分楼盘未推出优惠政策。”张大伟说。

　　对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，近期北京新推楼盘几乎都成为“日光盘”，预计四季度开发商推盘积极性将进一步高涨，市场交易量有望进一步回升。亚豪机构副总经理任启鑫也认为：“目前市场整体向好，消费者购房踊跃，开发商的推盘热情也有所提升。今年前8个月，北京楼市成交乐观，使得房企业绩压力有所减轻，在预期向好的大环境下，‘金九银十’将成为部分开发商提高利润率、完成全年业绩的关键时期。因此，9月以来，无论是房企的推盘速度，还是单次推出房源量都有所增加。”

　　限贷影响逐步显现

　　也有部分业内人士对未来一段时间楼市表现持谨慎态度。某房企高管对上证报记者表示，今年的“金九银十”或许会比往年略显平稳。从9月以来的情况来看，虽然延续了8月份的供销两旺，但是价量增速比预期的要低。一个很重要的原因是从9月初开始，全国多地银行出现暂停房贷、迟贷或者上调房贷利率的情况，银行收紧房贷的情况抵消了一部分市场需求的增长。

　　对此，张大伟表示，银行收紧房贷近期对“金九银十”影响不大，但预计这一影响将在11月份凸显，因为11月后可能很难贷款。

　　他分析称，目前多家已经暂停房贷业务的银行，并非官方口径宣布暂停房贷，而是因其首套房贷款等基本无优惠，购房者并不会选择这些银行做贷款，故出现了事实上的贷款暂停。这些银行的房贷业务占比不高，市场占有率低。

　　目前还做房贷的各家银行预计，这两个月购房贷款大幅收紧的可能性不大，但折扣优惠可能会有所收窄。预计从10月底开始，贷款额度会非常紧张，甚至可能出现难申请到新额度的可能性。

　　各地政策松紧不一

　　面对房价上涨，北京等一线城市调控政策也在趋紧，南京、郑州则紧随其后。

　　作为全国楼市的重要风向标，北京房价已经连续数月保持同比接近20%的高增长，环比增速也始终未见明显下降。为此，近日北京住建委官方微博称，“北京市自住型商品住房管理办法经反复讨论并征求有关意见，目前已基本成熟，有望近期正式出台。”

　　据透露，该文件主要内容包括：明确自住型商品房定位为商品住房属性，面向自住型、改善型住房需求家庭，保障房轮候家庭可优先购买。同时，办法对该类住房的再上市年限要求和收益分成等，均做了明确规定。

　　“大规模地限房价、竞地价将改变楼市调控机制，而自住型商品房的供应必然会平抑房价。”张大伟认为，北京作为实施“国五条”力度最严格的城市，目前最新政策还未正式公布，对市场的影响还有待观察。

　　南京日前也出台政策，明确国企退出商品房开发领域时间表；郑州则进一步收紧限购政策，明确要求不满20岁的单身人员暂停买房。

　　然而，需要指出的是，与政策收紧的一、二线城市相比，一些地方也在为楼市松绑。如房价连续数月环比下跌的温州率先微调了限购政策，将2011年初开始执行的本地户籍家庭只能新购买一套住房的限制放宽为两套。此外，芜湖、舟山等三线城市也都或明或暗地调整前期出台的房地产调控措施。

　　“在全国城市房价涨跌呈现分化的趋势下，很难期待全国统一的更为严厉的调控政策出台。”一位接近住建和国土部门的权威人士向记者说，目前最迫切的是尽快建立房地产调控长效机制。

　　亟需建立长效机制

　　不久前，住建部政策研究中心主任秦虹表示，抑制楼市投资投资性将长期不放松。这意味着“限购、限贷”等措施短期内不会退出。然而，目前来看楼市已经将这些调控政策“消化”，因此亟需房产税等长效机制建立，以求对楼市预期形成管理。

　　住建部政策研究中心原副主任王珏林认为，单就接下来的调控思路来看，可关注几大方面。其一，通过“三限”(限价、限购、限贷)缓解供求矛盾；其二，抑制投资性购房仍将是调控重点；其三，房价涨幅过快区域将成为调控重点区域；其四，加快保障房建设；其五，长效管理机制开始启动。

　　“长效机制早就应启动了，首先应当从基础做起，包括个人住房信息系统联网、不动产登记统一。”王珏林多次向记者如是说。他表示，房产税肯定要推进，应该尽早明确方案、目的，指导思想，以及要达到的效果等问题。

　　对于房地产调控的长效机制，秦虹也有自己的看法。

　　“我认为未来房地产调控政策方向长期不能变，但是在调控政策优化方面还是有很多空间可以继续探索。对于未来，大家都认为长效机制是房地产市场健康发展的重要基石，并对此有很强的期待。”秦虹说。

　　秦虹进一步称，建立长效机制的关键是要构建一个覆盖全体居民居住需求的供应体系，在改革的基础上，施以各项土地的、财政的、税收的、金融的配套改革政策并坚定落实。