楼市调控：迷茫与变局

白银时代如何寻找黄金策略？

　　在日前举办的第九届中国地产金融年会上，众多重量级嘉宾给出了他们的答案。

　　“十八届三中全会将会指明楼市调控方向，包括集体土地流转问题、小产权房上市交易问题以及房产税开征、保障房建设等方面，都有望释放出政策信号，或将成楼市下半场最大转折点。”一些专家这样判断。

　　但也有不少专家认为，本届三中全会不会从根本上改变楼市的现有游戏规则，房地产调控的长效机制不会那么快就出台。华远地产董事长任志强还预测，房产税、遗产税都不会征收，让大家“不用担心”。“未来的楼市究竟会向何处发展，相信很快就会见分晓。”一位参会嘉宾这样认为。

　　楼市大格局难变

　　“这届三中全会可能解决一些政府层面的问题，但不会改变整个中国社会的格局，房地产市场也不会大变。”对话时，任志强认为房地产调控长效机制是“伪命题”，因为其并没有改变房地产之外的土地、产权登记、税制等体系。

　　国务院参事室特约研究员姚景源也表示，政府过去总是采用“限购”等措施抑制楼市需求，但一线城市土地供给和价格的现状，使房价很难下行，土地改革成为难题。

　　“长效机制是什么？现在还没有一个清晰的说法，最近的市场信号，包括自住型商品房、土地的热卖，都增加了判断的难度。”首创集团董事长刘晓光表示，与其关心政策到底会调到什么程度，还不如房企自己多练内功。

　　针对被频繁热议的房产税，财政部财政科学研究所所长贾康认为，目前各方面对开征房产税的争议仍然很大，决策层当然必须慎之又慎，但“适时扩大房产税改革试点范围”的方向已明确。

　　他表示：“我相信房地产税的推出一定是渐进的，路径要先从具备基础条件、能形成决策层的共识与决心、容易操作的地方试行，同时也必然需要以高端住宅及增量为主。”

　　贾康认为，除了这些策略要领外，十分重要的是需要给中低收入家庭、中等收入阶层和“先富”阶层都吃上“定心丸”：中国未来的房地产税改革绝不可能覆盖低收入人群，而且还应当借鉴日本模式，明确地给所有人留出至少“第一套房”不实征的“基本待遇”等。

　　“三中全会并不是房地产调控会。”著名经济学家马光远表示，会议对中国经济改革中的重大问题将做出部署和规划，会涉及土地制度改革，但不会涉及房地产市场具体的调控问题。

　　同时，他对房产税的开征提出了反对意见。“我不认为三中全会能出台具体的举措，到现在为止，房产税到底是什么，我们都没有搞清楚，征什么样的房产税？怎么来征？征房产税是为了什么？关于这些，现在的观点都是很混乱的，未来房产税的征收可能是一个方向，但是具体怎么来征，有很多技术环节到现在为止还没有讨论清楚。”马光远说。

　　市场化趋势难阻

　　此前，任志强曾预测“限购政策”或将在本届三中全会后退出；但多位出席第九届地产金融年会的专家都表示，北京等一线城市的楼市仍处于供需矛盾中，在土地供应制度没有改革的前提下，放开限购并不现实。

　　“三中全会可能会涉及土地流转问题，市场化会向前走一步。”任志强判断，预计部分经济政策会“放活，以吸引更多民间投资”。

　　民生银行行长洪崎对此表示赞同，他认为三中全会将推进金融改革，房地产融资渠道将会大大拓展，使房企的资金问题得到改善。

　　万科集团副总裁毛大庆则认为，三中全会将进一步深入解读关于城镇化落地问题，解决好资源分配公平性问题，抓紧这十年把城镇化布局做好。

　　与此同时，重建保障房体系被业内视为本届新政府最明确的楼市新政。

　　全国政协委员、原国家税务总局副局长许善达表示，保障房将成为新一届政府的切入口，形成“低中高”(低收入阶层有保障房、工薪阶层有“折扣房”、高档房市场放开)三个体系，并借此形成全新的“区别对待”政策。

　　“中国房地产政策将会有一个比较大的变化。”许善达分析道，一旦政府将应承担的保障职责从市场中分离，届时从规划、土地供应、楼房持有、出售征税上都会有不同的区分，比如取消房产税试点，在高档商品房的买、卖环节都开征消费税，税率由地方政府确定，税收归地方。

　　但任志强表示，从最近北京高价拍出的几块自住型商品房地块看，政府并没有增加投入，而是企业“买单”，这些成本最终会被加在纯商品住宅上让消费者去买单，他警告道：“地价再这么涨，整个房地产市场都会出问题。”

　　“农民土地不能流转是阻碍中国城镇化的一个关键。”马光远认为，“从目前情况来看，集体土地如何进行流转等这些问题已经水到渠成，农民可以把自己的土地使用权流转，可以直接拿去盖房，也可以直接转给开发商。”

　　“中国这么多年来城乡之间的差距，有相当一部分是因为剥夺农民在土地上的收益，把土地征过去之后高价卖出，这个剪刀差等于农民还在补贴城市，关于这方面，我认为三中全会应该会做出很明确的规划。”马光远说。